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“金九”青岛楼市未见低迷 土地市场先“哑火”
发表于:2019-12-01 09:24:15

作为房地产市场的传统销售旺季,“金九银十”已经达到一半以上,青岛房地产市场表现相当不错。9月份,青岛市新建商品房平均价格比上个月下降了2.57个百分点,但交易数量、交易总面积和交易总价格均比上个月有所上升。与去年同期相比,营业额增长了60%以上。然而,土地市场的表现并不令人满意。不仅总交易量下降了三倍,而且总交易价格也大幅下跌。房地产市场的第一步让人们感受到了市场的“寒意”。

据搜狐Focus.com统计,9月份,青岛全市共出售32块商住用地,覆盖李沧、西海岸、城阳、即墨、胶州、莱西、平度七个区市,均以底价出售,总交易面积914654.2平方米,比上个月下降0.44%。交易总额为3.93442125亿元,比上个月下降53.44%。华润、万科、金地、金茂等知名住宅企业都取得了成绩。

从各地区的交易来看,西海岸拥有15笔交易的优势,总交易面积359,253.9平方米,9月份排名第一。即墨区,总交易面积178856平方米,位居第二。胶州紧随其后,排名第三,月营业额为155,253平方米。

从成交价格来看,9月份住宅和商业用地平均底价为2279元/㎡,李沧区酒店管理学院西侧土地单价为7630元/㎡。最低的单价是平度明春镇雪福路南侧的一个商业住宅小区。成交价为423元/㎡,高低差达到18倍!

在总成交额相差不大的情况下,为什么9月份青岛土地市场的总成交额比上个月下降了这么多?

一方面,主要城市地区的地块供应减少。上个月,在主要城区的市北和李沧出售了许多地块。其中,市北区总出售面积为183653.6平方米,仅次于西海岸最大的土地拍卖行,在全市土地交易面积中排名第二。同时,出售土地的底价相对较高。在8月份出售的土地底价排名中,前五名中有四名位于城市北部,黑龙江路土地的最高单价为每平方米14620元。重庆南路地块也产生了罕见的每平方米12000元。上个月,市北区出售了6块土地,净土地面积仅占全市总出售面积的五分之一左右,但总出售量超过50亿元,占全市总出售面积的近60%。

另一方面,单位价格高的地块供应减少。9月份,主城区李沧只有一处商住用地出售,底价为每平方米7630元,也是9月份的最高单价。整个9月份的土地市场,售出地块的单价普遍较低,仅售出3块每平方米5000元以上的地块,8月份售出11块每平方米5000元以上的地块,占当月交易量的40%。

如果没有主城区的“黄金价格”和上部地块的“黄金含量”,难怪9月份土地市场的总交易价格暴跌。

低价和高价出售房屋一直被房地产业视为标准。总的来说,这种策略符合“低价格、高价格”的商业原则,能有效帮助住宅企业降低征地成本,保持企业利润。

然而,这一原则似乎已经在房地产市场的这一周期中失去了效力。

众所周知,2019年房地产市场已经进入下行期。今年上半年,房地产市场持续低迷,让一些人产生了监管可能放松的错觉。然而,随着融资大门的打开,许多房地产企业对征地的热情一度高涨,征地热潮一波又一波。然而,随着房地产市场监管力度的不断加大,住宅市场反弹乏力,住宅企业的情绪直线下降。从7月份开始,一些房地产公司开始收紧征地步伐,土地市场开始降温。今年8月,一些领先的房地产企业纷纷表示,将“原则上暂停征地”,而另一些企业则直接表示,除热点地区外,不会进入345线城市征地。

整个第三季度的市场表现似乎也证实了住房企业的态度。上半年,苏州、南京、武汉等热门城市都出现了土地拍卖成交现象。拍卖成交额明显高于第二季度。最低价交易或低溢价交易成为常态。青岛的土地市场也证实了这一点。9月份,青岛一些地段好的住宅用地因“无人问津”而售罄,这在过去几个月很少见。

中原地产首席分析师张大伟认为,“低价抢地,高价卖房子”只是一个理想状态。因为当市场处于低点时,企业手中可能没有足够的土地持有资金。事实上,自今年5月底以来,监管机构一直在收紧房地产公司的融资渠道,同时严格控制社会资金进入房地产行业。7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不要把房地产作为短期刺激经济的手段”受此影响,住房企业的信托、私募、资产证券化等渠道被阻断,银行信贷审批程序也被延长,企业融资成本大幅增加。许多房地产公司增加了激励措施,希望在“金九银十”周期扩大销售和收回资金。

有人会说,房屋公司不喜欢占用土地,将来新房子的供应量会少吗?买房会更难吗?房价会上涨吗?

事实上,住房企业暂停征地是融资收紧后的自我保护措施。对房地产市场的影响可能会在半年甚至一年后发生。对于那些目前有兴趣买房的人来说,影响不是很大。

对于新需求的买家来说,房地产市场的低点是采取行动的好时机。在此期间,市场相对稳定,投资者和有所改善的购房者大多持观望态度,给那些只需要他们的人留下了更多的机会和选择。然而,一些业内人士指出,虽然一些城市确实处于房价下跌的道路上,但对贷款政策和抵押贷款利率的限制可能会增加。如果你想在不久的将来买房,你应该更加注意贷款信息。

资料来源:瑞信传媒

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